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2019年稅務師考試《稅法二》重點考點:扣除項目及其金額

  • 何思琪
  • 稅務師
  • 2019-10-11
摘要: 以下為希賽網稅務師頻道整理的2019年稅務師考試《稅法二》重點考點:扣除項目及其金額,供考生參考,希望能對大家有幫助。

知識點、扣除項目及其金額(要兩看:看主體看標的,扣除項目有差異)

(一)新建房地產的扣除項目的確定:

1.取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容:

出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金;

以行政劃撥方式取得的地價款為按規定補交的土地出讓金;

以轉讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用,如登記、過戶手續費和契稅。鯉魚.網www.iliyu.com

2.開發土地和新建房及配套設施的成本(簡稱房地產開發成本)

是納稅人房地產開發項目實際發生的成本,包括:

①土地征用及拆遷補償費,包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出,安置動遷用房支出等。

②前期工程費,包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發生的建筑安裝工程費。

④基礎設施費,包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

⑤公共配套設施費,包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

⑥開發間接費用,是指直接組織、管理開發項目發生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

3.開發土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產開發費用):銷售費用、管理費用、財務費用。

開發費用在從轉讓收入中減除時,不是按實際發生額,而是按標準扣除,標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構的貸款證明的。

①利息支出據實扣,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;

②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除;

公式表示:房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,或不能提供金額金融機構貸款證明的,房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

公式表示:房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

注意:①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行,超過上浮幅度的部分不允許扣除。

②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

③全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。

④房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1.2項所述兩種辦法。

⑤土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金:是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”,即:營業稅、城市建設維護維護建設稅、印花稅、教育費附加。

注意:在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況:

①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用,因而不得在此扣除。(二稅一費)

②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除(按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)

5.財政部規定的其它扣除項目。

此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人,其他納稅人不適用。加計20%的扣除,用公式表示: 加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

注意:1.對取得土地使用權后,未進行開發即轉讓,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用,以及轉讓環節繳納的稅金,不得加計扣除。

2.納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用,應區分不同情形分別處理:

(1)代收費用計入房價向購買方一并收取的,應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計扣除的基數。

(2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的,不作為轉讓房地產的收入,在計算增值額時不允許扣除代收費用。

(二)舊房和建筑物的扣除項目的確定:

納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。

(2)取得土地使用權所支付的地價款(未支付或無憑據不扣)和國家統一規定交納的有關費用(評估費可以扣除,但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣)。

(3)轉讓環節的稅金:營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅

對于個人購入房地產再轉讓的,其在購入環節繳納的契稅,由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中,故計征土地增值稅時,不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除

  • 本文標題: 2019年稅務師考試《稅法二》重點考點:扣除項目及其金額
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